תמצית וביאור הלימוד מבית הרמב"ם היומי
הלכות שכנים
דיני שכנים בספר קניין עוסקים בהסדרת יחסי הגומלין, השותפות והאחריות שיש לבעלים על הנכס המשותף יהא זה בית, חצר או שדה.
ההלכות נוגעות לבעיות וזכויות ממונית או הקשורות לאופי השימוש בנכס, לנזקים ואחריות שמירה ותיקון ועוד.
פרק א' – חלוקת נכס משותף
על מנת לפרק את השותפות ולחלוק בנכס יש לברר את טיבו של הנכס ומתוך כך את הדין הנגזר:
נכס בר חלוקה ושאינו בר חלוקה – נכס שיש בו דין חלוקה, הוא נכס שאם יחולק, ישאר ביד כל אחד חלק המהווה יחידה שלימה של הנכס המקורי, כגון שכל חלק בחצר ממשיך להחשב כחצר לכל דבר ועניין רק קטנה יותר. במילים אחרות: שלכל אחד מהשותפים יישאר לעצמו חלק השומר על שימושו הקודם באופן עצמאי – ללא צירופו לחלק השני, על פי יחסי חלוקה ושימוש שונים לכל נכס, המגדירים את אופן חלוקתו.
נכס שאין בו דין חלוקה הוא נכס שלא ניתן להשתמש בחלקו שימוש ראוי או נכס שאין אפשרות לחלקו ממשית לחלקו כגון: כלי או שפחה וכדומה.
כפיה על חלוקה ודין קנה או מכור – כאשר מדובר בנכס שיש בו דין חלוקה, הדין הוא ששותף המעוניין לפרק את השותפות, רשאי לכפות את חבירו לחלק את הנכס.
במידה ואין אפשרות לחלוקה ברת שימוש של הנכס, יכול הוא לחייב את שותפו – קנה חלקי, או מכור לי חלקך.
פרק ב' – חלוקת חצר / היזק ראיה בחצר
על יסוד האמור, "חצר שיש בה דין חלוקה" – חצר השייכת לשני דיירים או יותר, שיש בה לכל הפחות ארבע אמות על ארבע אמות לכל אחד מן הדיירים, מלבד ארבע אמות לפני כל פתח של הבתים הפתוחים לחצר. רשאי כל אחד מדיירי החצר לתבוע את חלוקת החצר ביניהם; "חצר שאין בה דין חלוקה" – חצר שאין בה כשיעור הנזכר, שאין אחד מדיירי החצר יכול לתבוע את חלוקת החצר ביניהם.
אין השותפים בחצר יכולים לכוף זה את זה לחלוק ביניהם את החצר. אלא אם כן יש ארבע אמות מרובעות לכל אחד מן השותפים, מלבד ארבע אמות לפני כל פתח של הבתים הפתוחים לחצר. ברם, אפילו בחצר שאין בה דין חלוקה, אם נתרצו השותפים לחלק ביניהם את החצר, והחזיק כל אחד מהם בחלקו, באופן שאינם יכולים לחזור בהם, הרי הם כופים זה את זה להעמיד מחיצה באמצע החצר, כדי שלא יוכל אחד מהם לראות את הנעשה ברשות חברו, לפי ש"היזק ראיה" שמו היזק – כלומר, נזק הנגרם לאדם מתוך שהוא נחשף לעיני זרים ברשותו הפרטית נידון כנזק המחייב הרחקה או כפיה משפטית.
גובה המחיצה שחייבים השותפים להשתתף בה, הוא ארבע אמות, אבל על יתר מארבע אמות אין כופים זה את זה, שכן כותל של ארבע אמות דיו למנוע "היזק ראיה".
סוג המחיצה – כמנהג המדינה, מאבנים או מלבנים או מעצים וכדומה, ובלבד שלא יוכל אחד מהם לראות את הנעשה ברשות חברו.
פרק ג' –דיני המחיצה ותקנות שימוש משותף נוספות
כאמור, עלויות המחיצה נופלות של שני הצדדים עד לגובה של ארבע אמות.
המעוניין לבנות כותל גבוה יותר, משלם על כך מכיסו. אמנם אם התגלה, ששכנו נהנה או משתמש בתוספת הבניה שאינה משום נזק, על השכן להשתתף בחצי מעלויות בנית התוספת כולה, גם אם בפועל נהנה מחלקה. אם אין באפשרותו להנות מכל תוספת הבניה, אומדין כמה נהנה ומשלם באופן יחסי.
כגון: שבנה כותל אחר כנגדו והרי שהוא נהנה מהכותל כתומך לכותל שלו, או שחקק בראש הכותל חריצים להניח קורות לסוכה וכל כיוצא בזה.
ישנן מחיצות נוספות שניתן לחייב לבנותן, כגון מחיצה המגדירה רשות – למשל בגג משותף, שאם יעבור השכן מחיצה זו הרי הוא כמי שנכנס לביתו, מחיצה זו די לה בעשרה טפחים.
מחיצה שנהרסה, בעליה חייב הוצאות על פינוייה.
שימוש בנכס משותף, כגון מעיין המשותף לכמה חצרות, מחייב השתתפות של כלום בתיקונים הנוגעים לשימוש הכללי, לכן תיקון מוצא המעיין מוטל על כולם למרות שהוא נמצא בתחום פרטי של אחד מהשותפים בלבד.
אופי השימוש בנכס משותף מוסדר על פי כללי דרכי שלום – למשל במעיין הקרוב זוכה לשימוש ראשון, ולא על פי הכרעה משפטית.
פרק ד' –שימוש משותף : בית עליה ושדות
ישנם נכסים שצורתם בנייתם או שימושם מחייב תלות בין השכנים. תלות זו יוצרת זכויות וחובות שונות המסדירות את השימוש המשותף בנכס.
למשל, הבית והעליה (הדירה בקומה השניה) מוגדרים קניינית ומוניציפלית כשטחים נפרדים, מכל מקום, משום שאין מציאות של עלייה ללא בית, בעל העליה יכול לחייב את בעל הבית לבצע פעולות ההכרחיות לדיורו הנאות. לדוגמה: במקרה של קריסת חלק מהבית, מחייב בעל העליה את בעל הבית לממן באופן מלא את השיפוץ, משום שהעליה נסמכת על הבית. במקרה ובעל הבית מסרב, הותר לבעל העליה לנקוט בסנקציות מסוימות על מנת ללחוץ על בעל הבית לבנות את ביתו.
לצד השני, אם שקע המבנה כולו ונתמעט חלל הבית מחלל הראוי לדירה, יכול בעל הבית לכפות על בעל העליה להתפנות מביתו כדי לתקן את התקרה.
בדומה לזה, חלקי קרקע העומדים בין החלקות הפרטיות, כגון עובי מדרגה חקלאית (טרסה), או אילן שגדל על מצר השדה נידונים על פי העקרונות הללו: שורשו של אילן הוא העיקר ולכן במצר, אין לאיש זכות יתרה על פירות האילן הגדל בו. לעומת זאת בגינות מדורגות מכיוון שיש זכות לתחתון למלא את חלקו באדמה ולמנוע את גידול העץ, תיקנו חכמים הסדרים מיוחדים לחלוקת הפירות.
כיוצא בזה זיתים שנסחפו עם גושי אדמה לשדה אחר, מכיוון שהם ניזונים מאדמת המוצא, יש לבעליהם זכות מסוימת בפירות.
פרק ה' – שימוש בחצר השותפים ובמבוי
חצר השותפים או מבוי, הוא מרחב משותף שכל הדיירים משתמשים בו בשווה. על כן בני החצר כופים זה את זה להוצאות בסיסיות של החצר, כגון שער ודלת, לחי וקורה וכיוצא בזה כפי הנהוג במדינה.
גם השימוש בחצר מוגבל מראש לשימוש סביר, כלומר כל דבר שנהוג לעשותו במדינה. אם נהג אחד מהשותפים במנהג מסוים שבדרך כלל מקפידים עליו וכעת לא הקפידו, יש לו חזקה לשימוש זה בחצר המשותפת, על בסיס ההנחה שבוודאי שאר הדיירים היו מודעים לשימוש זה ובחרו שלא להקפיד. כגון פתיחת חלון חדש הפונה לרשות המשותפת, הכנסת פרות ושאר בעלי חיים וכדומה.
דינים נוספים בעניין זה: הגדלת מספר הדיירים (חלוקת דירות), הרחבת חלונות ועוד, סתימה או פריצה של יציאות חדשות.
פרק ו' – שכנות בני העיר
בני העיר כופים זה את זה לשלם עבור צורכי העיר הבסיסיים, כגון: אחזקת החומה, בתי הכנסת, מאגרי המים, הדרכים ועוד.
התשלומים על אחזקת העיר הם דיפרנציאליים: כלומר כל הקרוב לחומה למשל, משלם יותר. מי שאינו גר בעיר, משלם רק על המים וכדומה. חריגים הם תלמידי חכמים, הפטורים מתשלומי שמירה ויתומים הפטורים מתשלומים על דברים שאינם נהנים מהם.
מלבד התשלום, חלות הגבלות בשימוש במבוי. כגון הגבלים עסקיים שאינם רצויים לדיירים, כגון: מעבד עורות שריחו רע, מקום השוק ואופיו וכיוצא בזה ובלבד שלא הוחזק כבר במבוי.
חריג הוא תלמוד תורה, שניתן לפתחו גם אם הוא מפריע לבני המבוי.
בסוף הפרק מתבארים הסכמי שימוש בנכס משותף הנמצא ברשות פרטית.
פרק ז' – היזק ראיה והאפלה בחלון
חכמים תקנו הגבלי בניה, חדשה או ישנה, על מנת להימנע מהיזק ראיה או מהאפלה של הבית. כמו בלהכות לעיל, כל ההגבלות הללו תקפות רק בסתמא – כלומר בהנחת בסיס שלא נוח לשכן בכך, אך אם החזיק בחלון או בבניה מסוימת, אין מחייבים אותו לתקן.
למשל: מי שפתח חלון בקיר ביתו הפונה לחצר חברו, ויש חשש להיזק ראיה, מותר לבעל החצר לבנות בתגובה קיר מול החלון. מכל מקום עליו לבנותו כך שלא יאפיל על החלון, ובאופן שלא יוכל להשתמש בבניה להציץ דרך החלון.
ואם החזיק בחלון, כלומר ששכנו סייע בעדו, או שאמר לו במפורש לעשות ואפילו שתק ולא הביע קפידה, החזיק בנזק ואין לניזק רשות לכפותו להרחיק יותר.
פרק ח' – שימוש בחצר חברו
כאמור בפרקים הקודמים. כל שימוש שאנו מניחים שלא נוח לבעל החצר בו, אסור, ואם בכל זאת נהג להשתמש כך בחצר ולא מיחה בו – החזיק ואינו יכול להפקיע ממנו את הזכות השימוש הספיציפי הזה.
כגון: הוצאת זיז, הצבת סולם גדול, ניקוז מים מהמרזב דרך חצר חברו, ושימוש בכותל להכנסת קורות למחיצה.
פרק ט' – הרחקת נזקים
שימוש בנכס משותף, מחייב אחריות משותפת על שמירתו מנזק. לכן כל שותף מחויב להרחיק כיאות כל גורם מזיק מהנכס.
לדוגמה: הרחקת מים מהכתלים, הבערת אש, חפירת בור וכדומה, מחייבים הרחקה ראויה – כל דבר לפי עניינו. במקרה ואי אפשר לעשות זאת, אסור לו לעשות כן. כגון הרוצה להכניס תנור לבית שתקרת העליה שלו אינה עמידה בפני חומו, פתיחת חנות חומרי ניקוי ליד חנות מזון.
כפי שלמדנו, בעל השימוש הקודם הוא המוחזק וידו על העליונה בכל דין ודברים על אפוי השימוש בחפץ.
פרק י' – הרחקות נזקים שונות / נזק ישיר ועקיף
ישנם דברים שאינם נזק במובן הרגיל של המילה, למרות זאת ניתן לכפות על בעליהם להרחיקם, משום שלדעת השותפים, דברים אלו מפחיתים מערכו הכלכלי או השימושי של הנכס המשותף.
לדוגמה בני העיר יכולים לעכב אדם פרטי לטעת עץ, לפתוח גורן או בורסקי בסביבות העיר משום שדברים אלו מפריעים להם או לטיפוח העיר הרצוי להם.
על דרך זה – הרחקת דבר שאינו נזק ממשי מידי, חייבו את המזיק להרחיק נזקים ישירים, כלומר כאלו הבאים מכוחו הישיר של המזיק בזמן מידי או קרוב לפעולת המזיק, למשל: עשן העולה מבית המלאכה לדירת השכן, נידון כמי שיורה חץ לדירתו וחייב להרחיק.
ופטרו את המזיק מלהרחיק נזק שבא זמן מה לאחר סיום פעולת המזיק. במקרה זה על הניזק [הפוטנציאלי] להרחיק עצמו ממקור הנזק. מכל מקום חייבו את המזיק להרחיק מעט בשיעור ג' טפחים, רק על מנת שלא יחשב הדבר כנזק ישיר [בידיים].
פרק י"א – חזקה בנזק
כאמור בפרקים הקודמים, יש חזקה לנזקים. כלומר נזק שהוחזק בו, אין חובה על הגורם אותו למונעו. אמנם ישנם נזקים חריגים שמחילה עליהם אינה מועילה ולעולם חייב המזיק לתקן ולהרחיק נזקו.
- עשן
- ריח בית הכסא
- אבק
- נדנוד הקרקע
- היזק ראיה במקום שצריך מחיצה
- הפרעת שינה מפני הלקוחות / הסחורות וכדומה
בנזקים אלו החזקה היא הפוכה: כלומר חזקה היא שלא מחל אפילו אם שתק או אמור לו בנה וכדומה. אמנם, אם מחל בפרוש ועשה קניין מפורש על דעת שיתכן שיוזק, הרי זו חזקה ולא יכול לחזור בו.
פרק י"ב – דין בר מצרא
מי שחלקת אדמתו גובלת עם חלקת אדמה אחרת העומדת למכירה, הדין הוא שיש לו זכות קדימה לקניית אותה חלקת אדמה. כלומר בן המצר נותן הדמים ללוקח ומסלק אותו מהעסקה.
דין זהו מכח 'ועשית הישר והטוב' : שהלוקח האחר אינו נחסר כל כך, שיוכל למצוא קרקעות לקנות במקום אחר, ואין לו להטריח על בן המיצר להיות נכסיו חלוקים בכמה מקומות. זו דוגמה לתקנת חכמים הכופה להתנהג בהנהגה טובה וישרה עם בני אדם.
חריגים לדין זה אלו היתומים והאישה שאין בהם משום דין בר מצרא, ואפילו שהם עשירים, אין בן המצר מסלקם. הטעם שאלו אינם יכולים לטרוח ולחזר אחר מי שיש לו קרקע למכור, והטוב והישר הוא לעשות חסד עם אלו יותר מבעל המיצר.
פרק י"ג – סילוק הלוקח מכח בר מצרא (המשך בר מצרא)
ישנן כמה הגבלות על סילוק הלוקח:
- הקדימה של בן המצר אמורה רק במכירה רגילה, לא במתנה או בחליפין.
- הקונה מוגדר כשליח בן המצר, ועל כן למרות שמסלקו מהקניין, בן המצר חייב לשלם את הוצאותיו, כגון הוצאות השבחת הקרקע.
- זכות הסילוק היא על יחידת קרקע אחת או שתיים ולא על חלקים מקרקע.
- זכות הסילוק חלה כלפי לוקח ראשון ולא כלפי מי שקנה מהלוקח.
- זכות הסילוק היא בשעת המכירה ובסמוך לה. לכן אם היה בן המצר קטן או בחו"ל – איבד זכותו (פרק יד).
פרטי דינים נוספים המבוארים בפרק: דיני בר מצרא ובעל חוב שטרף את הקרקע ובאי כוחו של בר מצרא.
פרק י"ד – קדימות במכירת קרקע ואופן סילוק הלוקח
דין בן המצר אינו פוגע ברווחי המכירה. לכן בכל מקום שיש אפשרות שיפגע המוכר כתוצאה משמירת זכותו של בן המצר, כגון שמבקש לשלם בתשלומים או בכל אופן של דחיית תשלום, אין ממתינים לו ומאפשרים ללוקח לקנותה.
כמובן, בכל מקרה בו בן המצר מחל על זכותו ולא ערער, או שכלל אינו יכול לקנות בעצמו באותו מחיר – הקונה הוא שקודם.
ישנם גם שיקולים צדדים בהעדפת הלוקח על פני בן המצר. כגון: אופן השימוש בקרקע – אם הלוקח יבנה בה בתים ויקיים מצוות יישוב הארץ, בית הדין מקיימים את הקרקע בידו.
במקרה ויש חשש לקנוניה, כגון שהמחיר הנדרש גבוה על מנת שיתייאש בן המצר או שיוציאו ממנו מעות נוספות, ניתנת לו הזכות להשביע את הלוקח.
ישנם קדימויות נוספות במכירת קרקע שאינן מכח בן המצר אלא מכח ועשית הישר והטוב, כגון: חכם קודם לשכן – מבני העיר, ושכן קודם לקרוב. מכל מקום מכיוון שלא מדובר בתקנת בן המצר, אין האחד יכול לסלק את השני, שכופין על הישר והטוב אך לא על מידת חסידות.
